BLOG ブログ

aisuの町角 区画割り

2023.03.13

暮らしをつくろう。大切な人との時間を豊かに。

4代目の新野恵一(にいのけいいち)です。

浜松市西区神ヶ谷町に、小さな町角が誕生します。

「ゆるやかに共有しながら住めるまち」をコンセプトに、
お互いのプライバシーを保ちながら、
おとなりさんとのつながりやコミュニティをつくります。

以前書いたブログもご興味あれば、覗いてみてください。

aisuの町角説明会を、復習します。

この町角の区画割りについて、あまり整理さえていなかったので、

「区割割り」について詳しく書いていきます。

まずは、完成形をご覧ください。

この敷地の区画割り、どのようになっているのでしょうか?

売主さんは、隣の土地(南側)に住んでいます。

宅地853㎡(≒257坪)、農地377㎡(≒114坪)、計1234㎡(≒372坪)

の広大な土地の売却をお考えです。

農地部分は、白字の農地。

そして、浜松市から大規模既存集落に設定されている地域。

一定の条件を満たす方(大規模既存集落(神久呂地区)該当の方のみ購入可能)であれば、比較的早く宅地として利用することが可能な農地。

条件がついているので、土地価格としては、通常の宅地より割安で土地を購入できます。

僕たちは、こんな風に敷地割りを考えました。

敷地は、道路と2M以上ついてないといけません。

B、Dの敷地には、細い通路を通って敷地に入らなければなりません。(旗竿敷地)

入りづらさを緩和するために、進入路を共有で使用できる場に変えました。

区画としては、B,Dは、旗竿敷地ですが、

白く塗りつぶされている部分が共用部分なので、出入りが楽です。

赤い点線で囲われた部分が、緑豊かな素敵な共有進入路を計画しています。

また、市街化調整区域なので、宅地の敷地面積の下限が決まってきます。

以下は、浜松市HPから抜粋しています。

  • 敷地面積200平米以上(土地を分割(分筆が必要)し建築する場合は、残地も200平米以上とすること。)
    ※平成18年5月17日(旧三ヶ日・天竜の一部は平成19年4月1日)以前に形成された200平米未満の敷地、既存宅地の確認が200平米未満で確認されている場合、または土地収用法対象事業の施行に伴う買収の残地が200平米未満の場合については、その面積を下限とする。

A、B、Cは、200㎡以上ないと、敷地として成立しません。

共用部以外でも200㎡以上確保できています。

*市街化調整区域で宅地売却を考えた場合、331㎡(100坪)の敷地は、分割して売却することができません。

400㎡以上あって、はじめて2区画に分割できます。

市街化調整区域で、広い宅地が売り出されている場合、2000万程度の物件が多いのは、土地を分割できない問題が生じています。

ここでは、853㎡あるので、理論上は、4区画できます。

が、豊かな住環境のご提案をしたいので、3区画にまとめました。

A、B、C3つに区画割りしているので、一区画で売り出すよりは、リーズナブルな価格設定が可能です。

宅地部分(3区画)は、1250万~1700万程度(60坪~80坪)。

農地部分(1区画 大規模既存集落(神久呂地区)該当の方のみ購入可能)は、800万前後(113坪)。

が売買価格になりそうです。

区画割りも、奥が深くて面白いです。

市街化調整区域で400㎡以上ある、宅地を売却される際は、ぜひお声かけください。

区画割りからサポートさせていただきます。

image01 image02 image03 image04 image05 image06 image07 image08 image09 image10

無料相談 無料相談